В этой статье мы рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы при покупки квартиры виллы или дома в Таиланде. Рассмотрим на примере покупки жилья на Пхукете, но все то же применимо к покупке недвижимости на других популярных курортах Таиланда (Паттайя, Самуи, Краби, Хуа-Хин).
Поэтапный план покупки недвижимости на первичном рынке Пхукета.
1. Поиск подходящих вариантов.
2. Бронирование понравившегося объекта недвижимости.
3. Юридическая проверка документов.
4. Согласование договора купли-продажи и графика платежей.
5. Подписание договора купли-продажи.
6. Оплата согласно графику рассрочки платежей.
7. Передача объекта.
8. Устранение недостатков, если есть.
9. Окончательный расчет.
10. Оплата налогов и государственной пошлины.
11. Регистрация объекта недвижимости на имя покупателя.
12. Передача ключей.
Поэтапный план покупки на вторичном рынке недвижимости Пхукета.
1. Поиск подходящего объекта недвижимости.
2. Обращение в юридическую компанию.
3. Бронирование выбранного объекта недвижимости.
4. Проверка документов юристом на наличие обременений.
5. Составление договора купли-продажи.
6. Открытие банковского счета в Таиланде для совершения сделки (возможно использование счета продавца или юридической компании).
7. Перечисление денег в Таиланд по договору купли-продажи.
8. Выдача формы FETF подтверждающей перевод денег на покупку недвижимости из зарубежа.
9. Заказ банковского чека для оплаты по договору.
10. Посещение земельного департамента для проведения сделки.
11. Оплата налогов и государственной пошлины.
12. Переоформление прав собственности на покупателя.
13. Передача ключей.
Для чего нужна юридическая компания при покупке недвижимости на Пхукете? Какова стоимость на юридические услуги?
Что бы не переживать за юридическую чистоту сделки по покупке-продаже недвижимости и избежать рисков - необходима помощь специалиста, хорошо разбирающегося в законодательстве Таиланда. Юридическая компания может проверить документы и компанию застройщика на наличие обременений, легальность строительства, проверить документы на земельный участок, на котором планируется строительство. Грамотный юрист поможет составить договор купли-продажи или проверить уже имеющийся договор, собрать все необходимые для проведения сделки бумаги, помочь с переоформлением права собственности и безопасным переводом денежных средств. Стоимость юридических услуг на проведение сделки, с одинаковым пакетом документов, у разных юридических компаний может отличаться в несколько раз. Обычно стоимость проведения сделки с недвижимостью с составлением договора и проверкой документов начинается от 40 000 Бат.
Как обезопасить себя во время проведения сделок по купли-продажи недвижимости на Пхукете.
Как хорошо вы не изучали бы рынок и юридические аспекты перед проведением сделки, если эта сделка для вас первая – вам тяжело будет учесть все нюансы при ее проведении. Для того что бы обезопасить себя и быть уверенным в правильности выбора – лучше обратится к профессионалам рынка, а именно в агентство недвижимости или к агенту. Агент поможет вам сориентироваться в ситуации на рынке и выбрать оптимальное предложение, исходя из целей покупки.
Как правильно выбрать агентство или агента?
На Пхукете огромное количество агентств и агентов по недвижимости, многие приходят на сезон и больше никогда сюда не возвращаются, такие агенты, и агентства на вряд ли смогут вам помочь грамотно провести сделку. Лучше обращаться в компании, которые дорожат своей репутацией и работают на Пхукете ни один год. Как же узнать, сколько времени агентство или агент работает на рынке? Здесь вам помогут социальные сети. У всех агентств на Пхукете есть свои страницы в социальных сетях, по которым не сложно проследить историю компании и время ее присутствия на рынке. Там же вы найдете отзывы реальных людей о работе компании и уже на основе этой информации сможете сделать правильный выбор. Так же у каждого серьезного агентства, безусловно, должен быть свой сайт. Агентство можно оценить по качеству контента на сайте и наличию статей на тему недвижимости в Таиланде. Так же на сайте размещается база недвижимости агентства, что бы вы смогли сориентироваться по стоимости.
Перечень документов, которые должны быть у застройщика.
По вашему требованию застройщик должен показать вам учредительные документы компании и документы на земельный участок, где планируется строительство. Самый лучший вариант, когда собственником земли является сам застройщик. Не стоит инвестировать в проект, собственником земли которого является компания или физическое лицо, не имеющее никакого отношения к проекту, такие инвестиции могут быть сопряжены с серьезными рисками. Вкладывать свои деньги в такие проекты стоит только при участии в сделке хорошего юриста.
Для строительства вилл или малоэтажных зданий никаких специальных разрешений и согласований не требуется. Здесь все достаточно просто и со строительством, и с оформлением. Важно тщательно проверить земельный участок в земельном департаменте на наличие обременений и возможности строительства на нем (некоторые формы владения земельным участком запрещают возведение каких-либо конструкций).
В случае же строительства многоэтажного дома (кондоминиума) застройщик должен получить ряд разрешений, без которых строительство невозможно. В частности разрешение Environment Impact Assesment (EIA) заключение о влияние проекта на окружающую среду. Получение этого разрешения может занять немало времени, и даже повлечь за собой существенные изменения в проекте. Не единичны случаи, когда получение этого разрешения отодвигало сроки окончания строительства на один два года.
Стоит отметить, что в полную собственность могут быть приобретены квартиры в многоквартирном доме, зарегистрированном как кондоминиум. Если подобной регистрации у здания нет – квартиры могут быть приобретены только в долгосрочную аренду (Лизхолд).
Что такое юридическая чистота объекта недвижимости? Как она проверяется?
Юридическая чистота – это легальность документов о владение объектом недвижимости и отсутствие обременений на нем. Копии всех документов на объект недвижимости хранятся в земельном департаменте. Юридическая компания может обратиться в земельный департамент и сверить предоставленные продавцом документы с теми, что храниться в земельном департаменте, подтвердить права собственности, увидеть обременения на объекте недвижимости, если таковые имеются. По законодательству Таиланда такие обременения как залог в банке или долгосрочная аренда, должны быть отмечены на документах на объект недвижимости. Соответственно для проверки объекта недвижимости на юридическую чистоту вам нужно просто обратиться в юридическую компанию.
Как застраховаться от «недостроя» на Пхукете?
«Недострои» на Пхукете, как правило, случаются из-за недостатка финансирования или проблем с получением необходимых для начала строительства документов, в частности EIA. Как же застраховаться от «недостроя»?
1. Не смотря на заманчивость предложений на этапе предпродажи – все-таки лучше покупать недвижимость уже после получения застройщиком разрешения EIA. Исключение составляют хорошо зарекомендовавшие себя застройщики, реализовавший уже ни один проект на Пхукете. Например, такие как Laguna и Kata VIP.
2. Выбирайте компанию с большой капитализацией и хорошим портфелем уже реализованных в Таиланде проектов.
3. Еще одним хорошим вариантом – является покупка недвижимости на вторичном рынке. В этом случае вы не только страхуете себя от рисков «недостроя», но и покупаете уже конечный результат, без неприятных сюрпризов после окончания строительства.
4. Приобрести недвижимость на этапе строительства на Пхукете, когда уже возведена часть проекта.
Что происходит с уже внесенной по договору оплатой в случае «недостроя»?
Как правило, застройщик старается урегулировать все в досудебном порядке, и либо полностью вернуть деньги, либо предоставить равноценный объект недвижимости в другом проекте. В случае невозможности договорится, вопрос о компенсации решается через Суд.
Нарушают ли застройщики в Таиланде сроки по сдаче объектов?
Достаточно часто застройщики не укладываются в сроки по сдаче объектов. Это связно как с бюрократическими трудностями, не всегда застройщику удается в срок получить все необходимые разрешения, так и с проблемами финансирования. Иногда сроки строительства могут сдвигаться из-за сезона дождей на Пхукете. В большинстве случаев, задержка в сдаче объекта не превышает трех – шести месяцев. И, чаще всего, строительство задерживают застройщики, у которых в Таиланде это первый проект, а значит не достаточно опыта в получение необходимых разрешений. Застройщики с большим портфелем построенных объектов, практически всегда, выдерживают сроки строительства. На случай задержек со стороны застройщика по сдаче проекта в договоре могут быть предусмотрены штрафы.
Время необходимое для приобретения объекта недвижимости и оформления документов права собственности.
В случае вторичного рынка недвижимости на Пхукете:
1. 7-10 дней на выбор подходящего варианта и резервирования объекта.
2. 7 дней для проверки документов Due diligence на выбранный объект юридической компанией.
3. 7-14 дней – составление договора купли продажи.
4. около 7 дней на перевод денег по договору купли-продажи.
5. 1-3 дня переоформление объекта недвижимости в земельном департаменте.
Всего покупка займет от одного до двух месяцев, в зависимости от условий договора и внешних факторов (например, удаленная покупка/ продажа на основании доверенности).
В случае если недвижимость на Пхукете приобретается у застройщика (первичный рынок):
1. Выбор и резервирование подходящего объекта 7-10 дней.
2. Заключение договора купли продажи – 30 дней.
3. Оплата согласно графику платежей указанному в договоре.
4. Сдача объекта, устранение недостатков, если есть, от 7 до 30 дней.
5. Оформление права собственности и передача ключей 3-7 дней.
Всего покупка займет от 1,5 месяцев до нескольких лет, как правило, не более трех, в зависимости от того, на какой стадии строительства приобретается объект недвижимости.
Кто должен вносить деньги по договору купли-продажи? Могут ли проводить оплату по договору третьи лица (юридические или физические)?
Вне зависимости приобретаете ли вы недвижимость на первичном или вторичном рынке недвижимости, оплату по договору может осуществлять любое юридическое или физическое лицо. При проведении оплаты по договору третьими лицами, в назначение платежа, необходимо указать на основании какого договора осуществляется оплата. Необходимую форму оплаты вам предоставит либо застройщик, либо юрист, составляющий договор купли-продажи.
Важно, что бы все деньги за покупку недвижимости в Таиланд были переведены легально. Согласно законодательству Таиланда, при продаже недвижимости, вы можете, абсолютно легально, вывести банковским переводом ту же сумму, что и перевели в счет оплаты по договору купли продажи, сумма, полученная сверх введенной, облагается дополнительным налогом при переводе средств за пределы Таиланда.
Какой порядок выплат по договору гарантии возврата инвестиций в Таиланде от застройщика?
Если вы приобрели квартиру или виллу в Таиланде, и подписали с застройщиком договор на гарантию возврата инвестиций, то застройщик обязан выплачивать вам гарантированный доход. У разных застройщиков разные условия по выплатам, как правило, доход выплачивается один раз в год, но бывают и раз в полгода, и раз в три месяца. Перед подписанием договора на гарантированный возврат инвестиций внимательно ознакомьтесь с его условиями.
Можно ли продлить договор гарантии возврата инвестиций по окончанию его срока?
Многие застройщики предлагают продление договора на больший срок, но, зачастую, владельцы предпочитают заниматься сдачей своей недвижимости в аренду самостоятельно или через управляющую компанию, так как это более выгодно.
Каким образом осуществляется выплата гарантированного дохода? Возможна ли выплата на счет в другой стране?
Как правило, застройщики переводят деньги на счет владельца недвижимости в Таиланде. Но возможна так, же выплата наличными или банковским чеком.
Возможен ли обмен недвижимости в Таиланде на недвижимость в другой стране?
Мы настоятельно не рекомендуем такого плана сделки как высоко рискованные. Разница в законодательстве между странами, разница в порядке оформления документах и многие другие нюансы, которые сложно учесть. К тому же, если одна из сторон сделки нарушит условия договора - судиться будет крайне не просто и очень дорого. Лучше сначала продать свою недвижимость, а потом уже приобрести понравившийся объект в другой стране.
Где осуществляется сделка купли продажи в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке?
Такие сделки осуществляются сначала в офисе юридической компании, а потом в земельном департаменте. В офисе юридической компании вы заключаете договор о намерении и вносите сумму для резервирования объекта (как правило 5-10% от суммы сделки).
После подписания договора купли продажи, юрист готовит необходимый пакет документов для регистрации сделки, с этим пакетом документов и банковским чеком на оплату оставшейся суммы по договору вы направляетесь в земельный департамент, где осуществляется оплата налогов по сделке и переоформление документов на имя покупателя, а так же осуществляется окончательный расчет по договору по средствам передачи банковского чека.
Какую рассрочку я могу получить при покупке недвижимости?
Если вы приобретаете недвижимость от застройщика, то практически все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Как правило, это два три года с момента начала продаж. Некоторые застройщики предоставляют дополнительную рассрочку после окончания строительства, но уже под небольшой процент. Такая рассрочка предоставляется на срок до 8 лет. Процентная ставка и срок рассрочки обсуждаются непосредственно с застройщиком. Переоформление документов на имя покупателя осуществляется после погашения все платежей по рассрочке.
В случае приобретения жилья на вторичном рынке условия рассрочки обсуждаются непосредственно с продавцом. Но, как правило, продавец не готов предоставить такие комфортные условия по оплате как застройщик.
Первичный или вторичный рынок недвижимости, что выгоднее приобрести?
Существует мнение, что приобретение недвижимости на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном. На самом деле это не так. В действительности, недвижимость на первичном и на вторичном рынке практически не отличаются по цене. Но при покупке недвижимости на вторичном рынке, как правило, вы не можете воспользоваться программой по возврату инвестиций от застройщика, и получить хорошую беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Вам придется внести всю сумму сразу. К тому же, нет такого большого выбора квартир и планировок как на этапе строительства, приходится выбирать из ограниченного количества предложений. С другой стороны - вы сразу получаете готовый для проживания и сдачи в аренду объект, и вам не надо ждать окончания строительства. Вы можете сразу начать жить в своем доме или квартире на Пхукете или получать прибыль от аренды.
<< Назад
